Как минимизировать риски при продаже квартиры по завышенной цене?
Добрый день! Продаем квартиру за 950 тыс руб., нашелся покупатель. Оплачивать стоимость квартиру будет по сертификату молодая семья (500 тыс руб), остальное ипотека. Сейчас позвонил и сказал, что якобы условие банка, чтобы стоимость в договоре стояла 1250 тыс руб., т.к. У них нет наличных средств для первоначального взноса. Понимаю, что это рискованно, что в случае расторжения сделки, мы обязаны будем выплатить 1250 тыс. Руб. Скажите, стоит ли соглашаться и как минимизировать свои риски?
Сейчас позвонил и сказал, что якобы условие банка, чтобы стоимость в договоре стояла 1250 тыс руб., т.к. У них нет наличных средств для первоначального взноса.
Юлия
Юлия, банк не может диктовать условия самого договора купли-продажи. Я бы рекомендовал Вам предложить Вашим покупателям вместе пойти в банк и выяснить откуда появилось такое условие. Если согласятся — запишите весь разговор на аудио, предварительно уведомив под включенную запись о том, что Вы будете ее вести. Просто скажите, что попросил юрист в связи с невозможностью присутствия.
Стоимость квартиры по ипотеке выше, чем указано в договоре, законно ли?
Приобретаю квартиру по ипотеке, в документах сумма указана 1400000 , из которых 400000 первоначальный взнос, а 1000000 кредит.подрядчик у которого приобретаю квартиру сказал что нужно будет доплатить ещё 40 тыс. Законны ли требования подрядчика? Деньги ему уже отданы на руки под расписку
В любом случае, сумма в 40000 рублей должна быть прописана в договоре. Может это за оформление документов. Обычно за регистрацию договора такую сумму берут.?
Алина, здравствуйте!
Если речь идет о долевом строительстве, то это один момент…
Договор долевого участия в строительстве жилья отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости по следующим признакам:
- стороны по договору не покупатель и продавец, а дольщик и застройщик;
- договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации;
- в результате заключения ДДУ у застройщика возникает право требования исполнения обязательств по договору, а не право собственности.
Правоотношения по договору долевого участия регулируются специальными нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ .
Но чтобы заключить договор долевого участия, необходимы деньги, поэтому банки предлагают различные программы по ипотечному кредитованию покупки строящегося жилья.
Кредитный договор по своим условиям отличается от обычной ипотеки лишь тем, что в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком предметом залога будет имущественное право по ДДУ, а также могут быть привлечены дополнительно поручители.
Перед тем, как оформить ипотечный договор, заемщику необходимо предоставить банку учредительные документы по застройщику и договор долевого участия с обязательным включением в него условия о том, что средства оплаты по ДДУ являются кредитными.
При ипотечном кредитовании договора долевого участия банки требуют в обязательном порядке страхования всех рисков.
Следует иметь в виду, что обязательства перед банком будут неизменны, даже если застройщик обанкротится. Кредит в любом случае нужно будет возвращать. Поэтому предусмотрительно заключенный договор со страховой компанией позволит минимизировать возможные потери.
Если же подрядчиком Вы называете продавца, то это другой момент, но последствия одинаковые.
Если какая-то сумма будет передаваться сверх установленной условиями договора цены сделки, то эти деньги не будут иметь отношения к договорным обязательствам.
Всего доброго!
Законно ли оформление ипотеки без взноса?
Покупатель квартиры просит в договоре написать большую стоимость квартиры, так как нет у него взноса для ипотеки. Чем для продавца это опасно?
Здравствуйте, Наталья.
1. Если Вы владели квартирой менее минимального срока владения, определяемого в соответствии со ст.217.1 НК РФ (3 года для полученно1 в дар или унаследованной от близкого родственника, приватизированной или полученной по договору ренты; 5 лет в случае если квартира приобретена по иным основаниям после 01.01.2016 года), то завысив стоимость квартиры в договоре купли-продажи, Вы тем самы увеличите налоговую базу, с которой будет исчисляться налог на доходы физических лиц от продажи квартиры.
2. В случае расторжения договора по каким -либо основаниям или признания сделки недействительнойпокупатель будет вправе требовать с Вас стоимость, указанную в договоре, а не фактически переданную (ст.167 ГК РФ, ст.453 ГК РФ).
Всего доброго!
Наталья, здравствуйте!
Согласно ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже.
При оформлении кредитного договора на покупку жилья заемщик должен предоставить в банк не только сам договор купли-продажи объекта недвижимости, но и все документы по приобретаемому объекту недвижимости, а также дополнительные документы, необходимые согласно требованиям законодательства.
Кроме того, заемщик должен представить в банк оценку рыночной стоимости покупаемого жилья. Так что не во всяком случае возможно завышение стоимости предмета ипотеки.
Кроме того, покупатель обязан будет как-то перед банком подтвердить наличие у него собственных средств — а это либо денежные средства на счете, либо расписка от продавца — то есть, от Вас. И в случае, если сделка по каким-то причинам не состоится (вдруг банк откажет кредитовать), то покупатель может по этой расписке потребовать от Вас возврата суммы.
Ну и те же риски, которые выше указал коллега.
Всего доброго!
